GEMEINSAM
FÜR WENIGER
BÜROKRATIE
Interview: Niklas Swertz – DIE WOHNKOMPANIE
Kann eine frühzeitige Zusammenarbeit zwischen Projektentwicklern und Herstellern ein Schlüssel zu nachhaltigen und wirtschaftlichen Bauprojekten sein?
In diesem Interview beleuchten wir, wie Projektentwickler und die produzierende Industrie besser zusammenarbeiten können, um zukünftige Anforderungen im Immobilienbereich erfolgreich zu meistern. Zudem sprechen wir über Nachhaltigkeit und die Rolle der Ausstattung im Wohnungsbau.
Niklas Swertz ist Teil des Führungsteams bei DIE WOHNKOMPANIE NRW GmbH. Als erfahrener Immobilienexperte bringt er über 13 Jahre Branchenerfahrung mit und ist für die Projektentwicklung und Akquisition am Standort Düsseldorf verantwortlich.
Seine Karriere begann bei HOCHTIEF Solutions AG. Im Jahr 2017 wechselte er zu DIE WOHNKOMPANIE NRW. DIE WOHNKOMPANIE NRW, ein Unternehmen der Zech Group, ist als renommierter Projektentwickler im Immobilienbereich bekannt.
Herr Swertz, wie bewerten Sie das Thema Nachhaltigkeit in der Branche und welche Bedeutung wird es in Zukunft haben?
Nachhaltigkeit ist ein zentraler Faktor, der von der ersten Projektidee bis zur späteren Nutzung der Gebäude berücksichtigt werden muss. Vor allem in der Stadt- und Quartiersentwicklung spielen Themen wie Energieversorgung und Mobilität eine große Rolle. Im Bauprozess selbst, einschließlich der Wahl der Materialien, wird Nachhaltigkeit immer wichtiger. Besonders im Fokus steht der ökologische Aspekt, wie der CO2-Fußabdruck, aber auch soziale und Governance-Themen gewinnen an Bedeutung.
Welche Nachweise in puncto Nachhaltigkeit müssen Sie für Auftraggeber erbringen?
Im Segment der Eigentumswohnungen steht das Thema Nachhaltigkeit aktuell seltener im Fokus. Viele Käufer konzentrieren sich auf die Frage: „Kann ich mir die Wohnung überhaupt noch leisten?“ Dennoch gibt es große Kunden, die ESG-Kriterien oder DGNB-Zertifikate verlangen. Auch die EU-Taxonomie wird zunehmend relevant. Insgesamt sind die Anforderungen sehr unterschiedlich, und oft entscheidet die langfristige Wirtschaftlichkeit über die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen.
Wie wählen Sie Ihre Zulieferer aus? Müssen diese auch Nachhaltigkeitskriterien erfüllen?
Obwohl wir nicht direkt ESG-pflichtig sind, kommen wir oft indirekt nicht daran vorbei, da beispielsweise institutionelle Käufer dies fordern. Bei der Auswahl unserer Partner achten wir auf Professionalität und bei Zertifizierungen wie der DGNB auf detaillierte Berichtsstrukturen – von den Zulieferern bis hin zu den Produzenten der Rohstoffe. Dieser Prozess ist sehr aufwändig und verursacht zusätzliche Kosten, aber er ist notwendig, um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden.
Wo sehen Sie die größeren Renditen in der Zukunft – eher im Massensegment oder im hochwertigen Bau?
Das ist schwer zu sagen, da es von der Definition des Luxussegments abhängt. In Städten wie Düsseldorf bewegen wir uns im Bereich von rund 7.300 Euro pro Quadratmeter, was als gute Qualität, aber nicht als Luxus gilt. Dennoch stellt sich die Frage, ob es schon Luxus ist, sich eine Wohnung in einer der Top-7-Städte wie Düsseldorf leisten zu können.
Wohnen in VIERZIG549 Düsseldorf
(Projektpartner: Bauwens Development)
Welche Rolle spielt die Ausstattung in diesen Segmenten? Können Baumaterialien und Ausbaustufen als Maßstab dienen?
Definitiv. Bei den Ausbaustufen kann man unterscheiden: Setzt man auf günstigere Fenster oder investiert in Qualitätsprodukte? Selbst bei einer Basisausstattung sind die Preise, gerade in Städten wie Düsseldorf, hoch. Wir sehen aber, dass Kunden oft bereit sind, für bestimmte Materialien und Ausstattungen mehr zu zahlen – wie für hochwertige Fliesen oder Markenprodukte im Bad. Letztendlich wirkt sich dies natürlich auch auf den Preis aus , obwohl es auf den ersten Blick nicht als Luxus erscheint.
Spielt die Qualität der Baumaterialien bei den Käufern eine Rolle, oder steht der Preis im Vordergrund?
Qualität wird definitiv nachgefragt. In der Preisklasse, in der wir uns bewegen, sind Parkett, Flächenheizung und hochwertige Fliesen Standard. Das erwarten Kunden einfach, wenn sie so viel für eine Wohnung bezahlen. Dinge, die teuer sind, aber nicht direkt sichtbar wie Dämmungen und Haustechnik, spielen bei den Entscheidungen der Käufer weniger eine Rolle. Sichtbare Elemente wie hochwertige Armaturen oder Holzböden hinterlassen jedoch einen bleibenden Eindruck und prägen das Qualitätsgefühl.
Und wie sieht es mit den äußeren Elementen wie Fassaden und Fenstern aus?
Für viele Käufer spielt der Preis eine größere Rolle als die Fassade oder die Fenster. Trotzdem gibt es auch Kunden, denen eine ansprechende Architektur wichtig ist. Bei Fenstern achten Käufer eher auf die Optik, und hier sind hochwertige Holz-Alu- Fenster oder gut gestaltete Kunststofffenster gefragter. Insgesamt entscheidet jedoch meist das Budget, vor allem in Zeiten, in denen Finanzierung und Leistbarkeit den Markt bestimmen.
„Wenn wir uns gemeinsam in die Lobbyarbeit
einbringen und daran arbeiten, Standards
zu vereinfachen, kann das den Produktionsprozess
erleichtern und die gesamte
Baubranche ankurbeln.“
Niklas Swertz
Werden umweltfreundliche Materialien oder Dämmstoffe von den Käufern hinterfragt?
Kaum. Begriffe wie „BEG 40“ sind vielen Eigentumsinteressenten unbekannt. Kunden verbinden eher gelernte Begriffe wie „KfW 40“ mit Energieeffizienz. Die Leute sind oft mit der reinen Benennung eines Standards zufrieden und fragen nicht weiter nach, insbesondere nicht nach den verwendeten Materialien wie der Dämmung, die am Ende nicht sichtbar ist. Das ist bedauerlich, denn gerade diese Details sind wichtig für die Qualität und Nachhaltigkeit eines Gebäudes.
Wie könnte die produzierende Industrie, insbesondere Fenster- und Fassadenhersteller, Projektentwickler dabei unterstützen, effizienter und effektiver zu arbeiten?
Ich denke am meisten hilft es, wenn wir uns gemeinsam in die Lobbyarbeit einbringen. Wir, in der Bauindustrie und Immobilienentwicklung, teilen das gleiche Interesse, mehr bauen zu können. Hierzu gehören auch Vereinfachungen in Standards und Normen. Nehmen wir zum Beispiel den Gebäudetyp E – ein Konzept, das noch nicht ganz ausgereift ist und auch noch nicht als echter Baubeschleuniger dient. Wenn wir zusammen daran arbeiten, diese Standards zu vereinfachen, kann das den Produktionsprozess erleichtern und die gesamte Baubranche ankurbeln. Die größte Unterstützung wäre, wenn man weniger Bürokratie und mehr praxisnahe Lösungen ermöglicht. Die Fensterindustrie könnte hier ansetzen, indem sie mit uns in Richtung der Politik an einem Strang zieht. Es muss nicht immer dicker und dichter werden. Manchmal ist weniger mehr.
Die gesetzlichen Vorgaben sind also eine der größten Herausforderungen? Ein Beispiel: Fenster werden seit Jahrzehnten auf eine bestimmte Weise eingebaut. Doch dann kommen neue Vorschriften aus Brüssel oder von der Bundesregierung, die alles auf den Kopf stellen.
Absolut. Das treibt die Kosten in die Höhe. Neue Regulatorik und Normen kommen auf Bundes-, Landes- , kommunaler und EU-Ebene. Anforderungen müssen wieder praktikabler werden. Es ist doch absurd: Wir verlangen mittlerweile in vielen Fällen Dreifachverglasung, um höchste Energieeffizienz zu erreichen. Gleichzeitig müssen wir dann aber eine Falzlüftung oder eine Lüftung im Fensterrahmen einbauen, um eine Mindestbelüftung sicherzustellen. Das zeigt doch, wie widersprüchlich und realitätsfern manche Vorschriften geworden sind. Das ist ein enormer Kostentreiber, der uns allen zu schaffen macht – egal ob produzierende Industrie, oder Projektentwickler.
DIE WOHNLiebe in Köln Ehrenfeld. Die Optik des seit August 2024 im Bau befindlichen Projekts dient
als gutes Beispiel für die aktuellen gestalterischen Anforderungen.
Seitens der Industrie besteht unserer Ansicht nach ein großes Interesse, Produkte nach praktischen und sinnvollen Anforderungen, statt nach Normen zu entwickeln. Die Hersteller, mit denen wir sprechen, wollen gute Produkte für den passenden Einsatzzweck schaffen und sind stolz auf ihr Handwerk. Es geht nicht nur um Marge, sondern auch darum, einen Mehrwert zu schaffen. Häufig wünschen sie sich aber, früher in die Planung einbezogen zu werden, um gemeinsam bessere Lösungen zu erarbeiten. Ist das für Sie als Projektentwickler denkbar?
Eine Beratung im Vorfeld wäre ideal. Diese Stelle könnte frühzeitig mit uns und den Behörden zusammenarbeiten, um Lösungen zu finden, die sowohl gestalterisch als auch funktional und energetisch sinnvoll sind.
Derzeit setzen architektonische Trends oft auf großformatige Fenster, ohne dabei immer die funktionalen, ökonomischen oder energetischen Aspekte zu berücksichtigen. Hier sehe ich einen Konflikt, da meist zuerst der Entwurf des Architekten im Vordergrund steht. Erst im Nachhinein wird ein Energieberater, Gebäudephysiker oder unabhängiger Experte hinzugezogen, der dann berechnet, wie viel Fassaden- und Fensterfläche vorhanden ist. Daraus ergibt sich anschließend, wie die Fenster beschaffen sein müssen, welche Art der Dämmung erforderlich ist und wie der Wandaufbau aussehen soll.
Allerdings sollte man sich fragen, ob der Startpunkt wirklich das Design des Gebäudes sein sollte. Man könnte sich auch von einer anderen Seite nähern und zunächst schauen, welche Anforderungen in Abhängigkeit der Himmelsrichtungen am besten erfüllt werden müssen. Auch wenn der Ansatz „form follows function“ oft gepredigt wird, sehen wir in der Praxis regelmäßig eher den erst genannten Ansatz. Bilder wecken Emotionen, und Emotionen führen dazu, dass ein positives Gefühl entsteht und Projekte vorangetrieben werden – insbesondere in der Stadtentwicklung. Und wenn sich diese Bilder einmal eingeprägt haben, ist es schwer davon abzuweichen, selbst wenn es funktionale oder energetische Bedenken gibt. Sei es das Stadtplanungsamt oder die Politik, die dann sagt: „Ihr habt uns doch damals diese Fassade versprochen.“
Wir als Bauherren haben weniger Einflussmöglichkeiten, da das Gestalterische von Kommunen oder Gremien entschieden wird, in denen nicht immer Fachleute sitzen. Das ist paradox, gerade in der heutigen Zeit, in der Nachhaltigkeit so einen großen Stellenwert hat. Dennoch bringen schöne Bilder oft mehr, als effiziente und durchdachte Gestaltung. Die Hersteller und wir müssen gemeinsam mehr Einfluss darauf nehmen und funktionale, nachhaltige Lösungen anbieten. Es ist im Interesse aller, effizienter zu arbeiten und gleichzeitig nachhaltige und wirtschaftlich sinnvolle Gebäude zu schaffen. Der Aufwand für eine solche Zusammenarbeit muss sich aber lohnen und darf nicht zu zusätzlicher Bürokratie führen.
Sehen Sie eine wirtschaftliche Trendwende für die Baubranche in absehbarer Zeit?
Die Chance auf eine wirtschaftliche Trendwende ist da, besonders vor der Bundestagswahl. Das Baugewerbe und damit auch der Wohnungsbau sind in Deutschland Motor für Wirtschaftswachstum. Es ist erforderlich, dass der Wohnungsbau die Aufmerksamkeit bekommt, die er aufgrund seiner wirtschaftlichen Größe und sozialen Bedeutung verdient. Bisher haben Initiativen wie der „Bauturbo“ jedoch noch nicht gezündet. Wir brauchen konkrete Maßnahmen, keine Lippenbekenntnisse. Es liegt an uns allen in der Baubranche, jetzt geschlossen aufzutreten und mit vereinter Stimme klare Forderungen an die Politik zu stellen.